जग्गा हदबन्दीले रियलइस्टेट व्यवसायीको दुई खर्बको घर/अपार्टमेन्ट ‘फ्रिज’

काठमाडौं। जग्गाको हदबन्दीसम्बन्धी कानुनी जटिलता लामो समयदेखि रियल इस्टेट व्यवसायीको समस्या बन्दै आएको छ। यसको असर अब घर तथा घडेरी खरिद गर्ने सर्वसाधारणसम्म पुगेको छ।घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएपछि सहकारी संस्थाहरु संकटमा परेका छन्। यसको असर विस्तारै बैंकहरुमा सर्दै गएको छ।

निर्माण सम्पन्न भइसकेका घर, अपार्टमेन्ट तथा विकास गरिएका घडेरीको स्वामित्व हस्तान्तरण रोकिँदा व्यवसायी, बैंक र खरिदकर्ता तीनै पक्ष प्रभावित बनेका छन्। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेका अनुसार हदबन्दीका कारण करिब दुई हजार घर, अपार्टमेन्ट तथा घडेरीको कारोबार रोकिएको छ। यसमा करिब दुई खर्ब रुपैयाँ बराबरको सम्पत्ति अड्किएको उनको दाबी छ।

पछिल्लो समय महासंघले पनि हदबन्दीका कारण निर्माण भइसकेका आवासीय सम्पत्तिको स्वामित्व हस्तान्तरणमा समस्या भएको भन्दै तत्काल कानुनी निकास खोज्न सरकारसँग माग गर्दै आएको छ।

घिमिरेका अनुसार समस्या केवल व्यवसायीको लगानी रोकिएको विषयमा सीमित छैन। घर वा अपार्टमेन्ट खरिदका लागि बैना दिएका तथा ठूलो रकम भुक्तानी गरिसकेका उपभोक्ताले पनि आफ्नो नाममा सम्पत्ति पास गर्न नपाउँदा अन्योलमा परेका छन्।

रियल इस्टेट कम्पनीले बैंकबाट ऋण लिएर जग्गा खरिद गर्ने, त्यसमा घर वा अपार्टमेन्ट निर्माण गर्ने र बिक्री गर्ने व्यवसायिक मोडल अपनाउने गरेको घिमिरे बताउँछन्। तर निर्माण सम्पन्न भएपछि बिक्री गर्न कानुनी अड्चन आएपछि कारोबारको चक्र नै अवरुद्ध भएको उनको भनाइ छ।

कतिपय खरिदकर्ताले घर किन्दा बैना रकम बुझाएका हुन्छन् भने कतिपयले कुल मूल्यको ठूलो हिस्सा भुक्तानी गरिसकेका हुन्छन्। घर निर्माण सम्पन्न भएर उपभोगसमेत गरिरहेको अवस्थामा स्वामित्व भने आफ्नो नाममा आउन नसकेको अवस्था रहेको व्यवसायीहरूको भनाइ छ।

घिमिरेका अनुसार घडेरी खरिदकर्ताहरुको अवस्था झन् जटिल छ। उनीहरूले बैना रकम बुझाए पनि जग्गा पास हुन नसक्दा बैना फिर्ताको दबाब व्यवसायीमाथि बढेको छ। तर व्यवसायी आफैंले सम्पत्ति बिक्रीबाट रकम प्राप्त गर्न नसकेपछि तत्काल रकम फिर्ता गर्न सक्ने अवस्थामा नहुने उनले बताए।

यसले उपभोक्ता र व्यवसायीबीच विवाद बढाउने जोखिमसमेत बढाएको छ। व्यवसायीले समयमा स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न नसकेपछि खरिदकर्ताबाट ठगीसम्बन्धी उजुरी तथा मुद्दा पर्ने अवस्था सिर्जना भएको घिमिरेको भनाइ छ।

हदबन्दीको अर्को ठूलो असर बैंकिङ क्षेत्रमा परेको व्यवसायीहरूको दाबी छ। परियोजना निर्माणका लागि बैंकबाट ऋण लिएका व्यवसायीले घर वा अपार्टमेन्ट बिक्री गरेर ऋण भुक्तानी गर्ने योजना बनाएका हुन्छन्। तर बिक्री तथा स्वामित्व हस्तान्तरण रोकिएपछि बिक्रीबाट आउने रकम रोकिएको छ।

यसबीच बैंकको ब्याज भने नियमित तिर्नुपर्छ। घिमिरेका अनुसार सम्पत्ति बिक्री गर्न नपाउने तर बैंकको ब्याज र ऋणको दायित्व निरन्तर बढिरहने अवस्थाले व्यवसायीलाई वित्तीय संकटतर्फ धकेलिरहेको छ। ‘प्रपर्टी रोकिएको छ, तर बैंकको ब्याज रोकिँदैन,‘ भन्ने व्यवसायीहरूको अवस्था अहिलेको समस्याको मुख्य पक्ष भएको उनको भनाइ छ।

लामो समयसम्म समस्या समाधान नभए बैंकले ऋण असुलीका लागि धितो लिलामी गर्ने अवस्था आउन सक्ने र त्यसपछि व्यवसायी थप कानुनी तथा वित्तीय संकटमा पर्ने जोखिम रहेको उनले बताए।

अनुमति लिएर बनाएको सम्पत्ति पनि रोकियो

महासंघ अध्यक्ष घिमिरेले हदबन्दीसम्बन्धी अहिलेको अवस्थालाई सरकारी नीतिबीचको समन्वय अभावका रूपमा व्याख्या गरेका छन्। उनका अनुसार व्यवसायीले जग्गा खरिद गर्दा मालपोत कार्यालयबाट कारोबार स्वीकृत भएको थियो।

त्यसपछि नापी, प्लानिङ अनुमति तथा भवन निर्माणका लागि सम्बन्धित सरकारी निकायबाट प्रक्रिया पूरा गरिएको थियो। निर्माण सम्पन्न भएपछि बिक्रीका लागि जाँदा भने हदबन्दीको कानुनी प्रावधान देखाएर स्वामित्व हस्तान्तरण रोकिएको उनको भनाइ छ।

‘जग्गा किन्दा रोकिएन, कित्ताकाट भयो, प्लानिङको अनुमति भयो, भवन बन्यो। तर, सबै लगानी भइसकेपछि बेच्न जाँदा रोकियो,‘ घिमिरेले भने। यही कारण व्यवसायीले सरकारसँग विगतमा प्रचलित अभ्यास र अहिलेको कानुनी व्याख्याबीच देखिएको विरोधाभास हटाउन माग गरेका छन्।

पछिल्लो समय प्रकाशित विवरणअनुसार पनि रियल इस्टेट कम्पनीलाई हदबन्दीसम्बन्धी स्पष्ट कानुनी व्यवस्था नभएकै कारण पुराना कारोबार र निर्माण सम्पन्न सम्पत्तिमा समस्या देखिएको व्यवसायीहरूको भनाइ छ।

एउटै परियोजनामा धेरै कम्पनी स्थापना गर्नुपर्ने बाध्यता

हदबन्दीका कारण एउटै कम्पनीमार्फत ठूलो परियोजना अघि बढाउन नसक्दा व्यवसायीले विभिन्न कम्पनी स्थापना गर्नुपर्ने बाध्यता छ। एउटै व्यक्तिले धेरै कम्पनी स्थापना गरेर छुट्टाछुट्टै कम्पनीका नाममा जग्गा खरिद गर्न सक्ने तर एउटै कम्पनीले ठूलो क्षेत्रफलमा जग्गा खरिद गर्न नसक्ने व्यवस्था व्यवहारिक छैन।

यसले परियोजनाको लागत बढाउने मात्र होइन, हरेक कम्पनीको छुट्टाछुट्टै लेखापरीक्षण, करचुक्ता, बैंकिङ र कर्मचारी व्यवस्थापन गर्नुपर्ने अवस्था सिर्जना गरेको उनको भनाइ छ। यसअघि पनि काठमाडौंका केही हाउजिङ परियोजनाले हदबन्दीको सीमा व्यवस्थापन गर्न धेरै कम्पनी प्रयोग गर्नुपरेको व्यवसायीहरूले बताएका थिए।

कानुन संशोधन नगरे समस्या दोहोरिने चेतावनी

घिमिरेले तत्काल रोकिएका घर, अपार्टमेन्ट तथा घडेरीको स्वामित्व हस्तान्तरण खुलाउनुका साथै दीर्घकालीन रूपमा भूमिसम्बन्धी कानुन नै संशोधन गर्नुपर्ने बताए। उनका अनुसार रियल इस्टेट कम्पनीको उद्देश्य जग्गा किनेर सधैंका लागि थुपारेर राख्नु नभई त्यसलाई विकास गरी घर, अपार्टमेन्ट वा घडेरीका रूपमा उपभोक्तालाई बिक्री गर्नु हो।

त्यसैले उत्पादन तथा आवास विकास गर्ने कम्पनीलाई अन्य प्रयोजनका लागि जग्गा राख्ने संस्था सरह हदबन्दी लगाउनु उपयुक्त नहुने उनको तर्क छ।

यसअघि पनि सरकारले हदबन्दीभन्दा बढी जग्गाको बिक्री तथा व्यवस्थापनसम्बन्धी कानुनी सुधारका प्रयास गरेको थियो। २०२४ मा प्रतिनिधिसभाबाट हदबन्दी छुटको जग्गा निश्चित अवस्थामा बिक्री गर्न सकिने प्रावधानसहितको विधेयक पारित भएको थियो।

तर, अहिले देखिएको समस्या पुराना कारोबार, निर्माण सम्पन्न आवास र स्वामित्व हस्तान्तरणसँग जोडिएकाले स्पष्ट र स्थायी कानुनी व्यवस्था आवश्यक रहेको व्यवसायीको भनाइ छ।

घडेरीको मूल्य घटाएर कृषि जमिनको मूल्य बढाउनुपर्छ

घिमिरेले घरजग्गा नीतिको उद्देश्य केवल व्यवसायीलाई राहत दिने नभई सर्वसाधारणले पनि सहज रूपमा घर तथा घडेरी किन्न सक्ने वातावरण निर्माण गर्नु हुनुपर्ने बताए।

उनका अनुसार आवासीय घडेरीको मूल्य लगातार बढ्दै जाने र कृषियोग्य जमिनको मूल्य तुलनात्मक रूपमा घट्दै जाने वर्तमान प्रवृत्तिलाई उल्ट्याउन आवश्यक छ। कृषियोग्य जमिन संरक्षणसँगै व्यवस्थित आवासीय क्षेत्र विकास गर्न सरकारले निजी क्षेत्रलाई योजनाबद्ध रूपमा सहभागी गराउनुपर्ने उनको सुझाव छ।

ल्यान्ड पुलिङमार्फत सरकारले तोकेका क्षेत्रमा निजी क्षेत्रलाई आवास विकासमा सहभागी गराए घडेरीको लागत घटाउन र सर्वसाधारणलाई सस्तो आवास उपलब्ध गराउन सकिने उनको भनाइ छ।

‘कृषियोग्य जमिनलाई संरक्षण गर्ने र बसोबासका लागि व्यवस्थित तथा सुलभ घडेरी उपलब्ध गराउने नीति आवश्यक छ,‘ घिमिरेले भने। उनका अनुसार हदबन्दी, कित्ताकाट, भूमि वर्गीकरण र आवास विकासलाई छुट्टाछुट्टै समस्या मानेर समाधान खोज्नुको सट्टा एकीकृत भूमि तथा सहरी विकास नीतिमार्फत दीर्घकालीन समाधान खोज्नुपर्छ।

त्यसो गर्न नसके अहिले रोकिएका कारोबारसँगै आगामी दिनमा पनि व्यवसायी, बैंक र सर्वसाधारण उपभोक्ता तीनै पक्षले समान प्रकृतिको समस्या दोहोर्याएर भोग्नुपर्ने जोखिम रहनेछ।